hipotecas, ¿qué elegir tipo variable o tipo fijo?

Introducción:

Cuando vas a contratar una hipoteca, siempre surge la idea de qué clase de hipoteca elegir, ¿hipoteca de interés fijo, o Hipotecas de interés variable? En realidad, bajo mi punto de vista, como lo que hará que te decidas por una o por otra depende de las expectativas de variación del tipo de interés variable existente en el mercado de aquí al futuro, una de las primeras preguntas que vamos a responder en este artículo es cuales son los motivos por los que varía el tipo de interés.

Sin embargo, antes de responder a eso, hay que reseñar también unas ideas básicas que a mi juicio y como opinión personal os darán la respuesta:

– Lo que más riesgo tiene para un banco son las hipotecas a tipo fijo, ya que en caso de que el tipo de interés variable llegue a ser superior al tipo fijo que has pactado, pierden dinero. Mientras que si tienes una hipoteca de interés variable la variación del tipo de interés es repercutida directamente sobre ti que estás pagando las cuotas. Es decir, si tu has pactado un tipo del 5,75% y el euribor llega a estar a 6,5% por ejemplo, ese 0,75% de más que tú no pagas lo está perdiendo el banco, mientras que si tu hipoteca es a tipo variable quien paga el total de ese tipo de interés eres tú que llegarás a pagar el 6,5%.

– Este riesgo, hace que las condiciones de un préstamo a tipo fijo sean más duras, menos años y comisiones de cancelación más grandes. Las comisiones de cancelación total son altas para que no puedas realizar una subrogación del préstamo e irte a otro banco donde la hipoteca te queda más “barata”.

Ahora bien, el tipo de interés fijo, lo marca el banco. Por lo tanto, si vosotros fueseis el banco ¿qué tipo de interés fijo pondríais?…uno suficientemente alto como para estar seguros de que durante el tiempo que dure la hipoteca no vaya quedarse por debajo del tipo de interés variable.

En los bancos hay gente que se dedica precisamente a hacer estadísticas de tipos de interés, etc…y es fácil pronosticar a corto y medio plazo cuanto puede variar el tipo de interés, con lo que si te dejan contratar una hipoteca a tipo fijo durante 15 años a un tipo del 6% ó el 6,5% ya te están diciendo que creen que el tipo variable no es probable que suba de ahí. Ahora mismo (mayo del 2011) he comprobado que la mayoría de las hipotecas a tipo de interés fijo, ofrecen un tipo de interés fijo entre el 6% y el 6,5%.

Dicho esto, ahora hay que conocer qué es lo que puede hacer que el tipo de interés varíe.

En el siguiente gráfico podéis ver la variación de los tipos que ha habido en los últimos 10 años:

 

Teniendo en cuenta que los bancos, generalmente, no te dejan contratar este tipo de hipotecas a interés fijo con un periodo superior a 15 años, si en los próximos 15 años la variación de los tipos es como la de este gráfico, está claro que vamos a pagar de más con una hipoteca a tipo fijo con la que pagaríamos un interés entre el 6% y el 6,5%; dependiendo de cada banco, mientras que con una hipoteca a tipo variable pagaremos una media que estará en torno al 3,25% y 3,75%.

Ahora bien, pasamos a explicar cosillas:

Razones por las que se mueven las tasas de interés.

a. Para controlar el crecimiento de la economía: Como sabéis, y sino os lo cuento, los Bancos Centrales tienen varias herramientas para controlar el crecimiento de sus respectivos países. Una de las herramientas que usan con más frecuencia son los tipos (o tasas de interés).

Pensad una cosa, si fueseis el banco central europeo, ¿cómo haríais para conseguir que las economías crezcan? pues bajando los tipos de interés para que a la gente le salga más barato disponer de dinero. Si vuestra hipoteca os sale más barata, tendréis más dinero para consumir, con lo que estaréis generando riqueza y dando de comer a las personas que te venden sus productos o servicios. Ahora bien, como todas las cosas, todo hay que hacerlo en su justa medida, bajar los tipos de interés supone un mayor consumo, y un mayor consumo, hace que la inflación suba. Por este motivo, los bancos centrales están siempre bajando y subiendo los tipos, para ir corrigiendo la evolución de la economía.

b.Para fomentar que la gente quiera tu moneda (esta es, de hecho, la relación principal con la divisa): ¿Que ocurre si un coche vale en Estados Unidos 18.000 Dolares y el tipo de cambio está 1 euro= 1 dolar? pues que el coche a ti te cuesta 18.000€. Ahora bien y si resulta que el tipo de cambio está a 1 euros = 1,3 dolares? pues que el coche te vale comprarlo 13.846,15 euros. Más barato¡¡. Ahora bien, para variar los tipos de cambio, los bancos centrales recurren también al tipo de interés. Subiendo el tipo de interés o bajándolo consiguen que el tipo de cambio varíe también, ¿cómo? pues del siguiente modo:

Si los tipos en Estados Unidos están al 1% y en Europa están al 5%, ¿dónde prefieres invertir? ¿En Europa verdad?. Pues al igual que nosotros que ya estamos en Europa e invertiríamos aquí, el resto del mundo querría hacer lo mismo. La consecuencia de que otros países que no sean de Europa quieran invertir en Europa es que compran euros vendiendo sus propias monedas, es decir, en nuestro ejemplo, la gente empezaría a pedir Euros y a soltar los dólares que tiene. A su vez, que la gente quiera comprar una divisa determinada más que otra hace que esa divisa se encarezca, ya que no hay suficiente divisa para todos.

c. Combatir la inflación (por inflación entendemos la subida generalizada de los precios). Si la inflación se sitúa en el 2% eso significa que los productos que compras están un 2% mas caros, con lo que tus 1000€ de hoy, el año que viene van a valer el equivalente a 980€. O lo que es lo mismo, si con 1000€ del hoy compras 1000 cervezas(obviando que deberías ir a alcohólicos anónimos) el año que viene sólo podrás comprar 980 cervezas. Para equilibrar este desequilibrio, el Banco Central va a querer subir los tipos de interés al menos hasta el 2% (así, tus 1000€ de hoy invertidos, el año que viene se convertirán en 1020€, pero como por el “efecto inflación”, pierdes un 2%, al final te quedas como estás).

Una de las causas de la inflación es que los países, para financiarse, imprimien billetes como locos, y con esos billetes pagan sus deudas. Al haber más billetes en la economía para comprar las mismas cosas, la inflación sube, y por tanto tu divisa cae (en el mundo hay más billetes tuyos, luego tu divisa vale menos que la de los demás). Muchos países utilizan la inflación para pagar su deuda, y a veces es pan para hoy (liquidas tu deuda) y hambre para mañana (los consumidores pierden).

Conclusión

Dicho todo esto, tenéis que entender que los bancos centrales de los países desarrollados controlan los tipos de interés y que no van a dejar que los tipos sean ni excesivamente altos ni excesivamente bajos. Y que el resto de bancos se mueven en función de lo que digan los bancos centrales (en nuestro caso el banco central europeo).

Nosotros, personalmente no contrataríamos una hipoteca a tipo fijo, pero cuanto más larga sea la duración de la hipoteca más imprecisa es la previsión de cómo va a estar en el futuro el tipo de interés.

Si hoy puedes pagar una hipoteca a tipo fijo de un 6% por ejemplo a 15 años, teniendo en cuenta que el Euribor está actualmente en torno al 1,55%, no se te ocurra contratarla a tipo fijo,no sólo porque los tipos es poco probable que suban hasta el 6%, sino porque en menos de 15 años la tendrás pagada. Piensa que la diferencia entre ese 1,55% y el 6% que te ahorras, la usarás para amortizar parcialmente reduciendo plazo(siempre es mejor reducir plazo que cuota, se paga menos de ese modo). Al final al haber ido amortizando cantidades y pagando un tipo de interés de media inferior, habrás ahorrado bastante dinero.

Lo que publicamos aquí es una visión personal que nosotros os damos. Utiliza la información que te proporcionamos y la que puedes encontrar en internet para hacerte una idea de qué es lo mejor para ti.

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